大奖888手机版客户端100万的房子和100万的存款,股债双牛成大赢家

作者:房产资讯

来源:刘晓博(ID:liuxb929)

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问:100万的房子和100万的存款,10年后哪个更值钱呢?

当前楼市的焦点,是房租大涨。

摘要 未来虽然中国股市的业绩增速降到了8%左右,但是由于去杠杆,货币增速降至8%甚至以下,房价涨不动了,跟地产有关的高收益资产要么爆雷了、要么消失了,大家只能买到3%的国债,2%的货币基金,这个时候能够提供8%业绩增长的股市其实是最好的选择。

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摘要

我们先来算一下,10年后100万存银行能有多少钱?

上图是今天“21世纪经济报道”刊发的一份“主要城市租金状况”,可以看出租金大涨的城市不少,“风暴眼”里的北京并不是涨幅最大的。

一、股债双牛,今年资产配置的大赢家

100w按照银行定期存款利率,按照3.75%,进行计算,一年就是3.75w,10年就是37.5w。

与此同时,一个段子在朋友圈流传——一位要求“涨房租”的房东对租户说:我如果拿买这套房子的钱去做银行理财,每个月收入至少一万六千块,租给你才六千块,相当于每个月补贴你了一万块,懂不懂!

今年的中国经济遭遇了诸多的挑战,国内政策明确不走刺激地产的老路,使得国内工业经济持续下行,7月工业增速创下了4.8%的10年新低,2季度GDP增速创下了6.2%的27年新低。

我们参考一下房价。以我所在的城市作为参考。坐标广西南宁

情况真是这样吗?

但是到目前为止,中国资本市场的表现非常不错。截止8月末,代表股市表现的沪深300指数涨幅为26.2%,而代表债市表现的10年期国债利率从3.23%降至3.06%,折算成年化收益率约为5.8%,走出了股债双牛的行情。

10年南宁新开发一个片区,琅东,当时的房租均价在2500-3000左右,一路跌跌撞撞,中间经历了上涨,横盘,轻微下跌,最后到了现在,均价15000元,10年的时间翻了5倍。哪怕那当时是贷款买房,他的价值也远远超出了你需要支付的利息。

不妨算笔账。

而从投资者的回报来看,今年无论是配置股票还是债券类基金,都能获得不错的回报。其中股票基金的表现最为突出,根据Wind统计,前8个月的主动偏股型基金的平均收益率为16.2%。而债券基金的表现也相当不俗,前8个月的平均收益率为3.93%,折合年化收益率为5.9%。

再说一下南宁的2015.8月5日开盘的神盘

在北上深的中心城区,配套稍微好点的90平米住宅,大概售价在1000万左右。1000万如果去买银行理财,目前中小银行有接近5%的年收益。

从国内主要大类资产的比较来看,今年国内资产表现最好的是黄金的23%,其次就是股票基金的16.2%和债券基金的3.93%。如果持有银行理财,按照4%左右的年化收益率,目前的绝对回报约为2.7%,而持有货币基金的年化收益率为2.3%,折合绝对回报率为1.5%,持有1年期定存的年化收益率约为2%,折合绝对回报率为1.3%。

2014年南宁新成立新区五象新区,当时一片荒芜,只有寥寥无几的几个楼盘在施工。而在当时均价也只有5k,华润24城2015年8月5日开盘,开盘价4999元,现在均价1.8w元,时间只是经历了3年多而已。可想而知房地产带来的价值是多么的巨大。

从市场上看,4.85%年收益的产品比比皆是。即便按照4.85%,1000万元每年理财收益也有48.5万元,相当于每月4万元。90平米的房子完成装修,再配齐家具家电,一般来说能租到1.5万元左右,想超过2万元就有一定难度了。

而在过去持续躺赢的房地产,今年以来的表现乏善可陈。诸葛找房网的数据显示,今年7月份全国百城二手房挂牌均价同比仅上涨1.7%,国信达数据显示7月份全国337个地级以上城市二手房挂牌价同比仅上涨1.5%。也就是今年持有房地产的回报率和货币基金的收益率差不多。

当话又说回来,房子的价值也不是一路高歌的。会随着市场的变动以及国家的政策而发生改变。如果真的有100w,可以首付买房尽量首付,就着部分现金等待政策及市场波动。

1.5万元的租金,跟每月4万元的理财收入也是没有办法比的,中间差价是2.5万元。这还没有计算装修、家具家电的费用。

而过去几年盛行的高收益理财P2P,目前综合利率水平大约在10%。但由于18年起持续爆雷,P2P的累计问题平台数量超过2800家,而正常运营的P2P平台数量从峰值的3600家降至不到800家,P2P行业的贷款余额已经从峰值的1万多亿缩水至6670亿。大家都明白了,所谓10%的利率其实根本没法兑现。

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或许人会说:你这种算法相当于全款购房,不科学。

因此,今年只要大家对中国的未来有信心,坚定不移地投资在中国的资本市场,无论是投资在股市和债市,其回报率都要好于房地产、P2P、银行理财、货币基金、银行存款等诸多资产。毫无疑问,股市债市就是今年资产配置的大赢家,其他的大多数都是输家。也就是说,今年配置了股市和债市的人,财富相对而言是增值的;而配置在房地产、P2P、银行理财、货币基金等领域的人,财富相对而言是贬值的。

我觉得按照中国的国情,毋庸置疑的是100万的房子

那么我们按照贷款方式计算一下。

那么问题来了,股债双牛是如何炼成的,为什么房子不灵了,未来是否还会继续?

我们就以2008年和2018年这10年的变化来说吧。

能出租的一般不是首套房,至少是第二套房。在一线城市,或者强二线城市,二套房首付动辄要7成,最低也要5成。1000万的7成是700万,5成是500万。即便不算银行利息,这些钱做银行理财,月收入也在2万元到2.8万元。相对于1.5万元的租金,看起来仍然是“补贴了租户”。

二、长期看,资产回报源于内在价值

1、先说说房子为什么值钱

即便如此,大家仍然打破了头要去买房子,争着去做“补贴租户”的赔本买卖,这是为了什么?

大家有没有想过,我们购买任何一类资产,如果赚钱了,到底是赚了谁的钱?

(1)小编2006年到的北京,北京燕郊靠北京最近的房子那时大约是4000元/平米,现在虽然北京的房价降了,但是燕郊房子的价格最低也要13000元/平米,100万那时可以买个250平米的(按照两个125的大户型来算吧),那现在至少价值325万,增值了225万元。

其实说到底,大家根本不看重租金收入,看重的是房子本身的升值、保值。有些人甚至让房子空着,还要买更多的房子。

比如说过去在中国买房,大家都赚了钱,那么大家赚的是谁的钱呢,赚的是开发商的钱,还是卖房人的钱,或者两者都不是?过去在中国买股票为什么不赚钱,钱被谁赚走了?我们把钱存到银行就有利息,这个钱是银行给我的,还是其他的人给我的?

那时候,我工作附近的黄寺大街的房子就更甭说了,那时大约是2万元/平米,对于一个月只有几千工资的也是天价了,现在不在北京了,听说那里都涨到6-7万元/平米。100万可以买个50平米的房子,现在也是价值300-350万,也增值了至少200万元。

所以,当有人拿理财来跟你计算买房子划不划算的时候,你根本不需要跟这些人理论。凡是通过这种方式给你算账的人,要么是特别聪明的股市天才,要么是一个彻头彻尾的糊涂蛋。而且,99%属于后者。

我相信对于这些问题,每个人都有不同的答案,或许也没有唯一的答案。但是如果我们把眼光放长远,看看美国过去100多年的历史数据,其实在长期是有答案的。

(2)按照中国的国情,还有那么多人买不起房子,房子永远是抢手货,除了你在高峰期买了,可能会略有小跌,但是10年作为住宅而不出手,一定是涨的,而且涨的幅度远大约跌的幅度。

北师大金融研究中心主任钟伟曾提出过一个概念:过去这些年,中国大中城市的房价基本上“每6年翻番”,未来仍将如此。

观察美国1900年到2018年的数据,在1900年的道琼斯指数为70点,而在2018年末为23327点,涨了332倍,年均涨幅为5%,但是道琼斯指数在1928年以后就不包含股息率的数据,如果考虑道琼斯指数的股息率长期超过2%,因而持有美国股票资产的长期年均回报率超过7%。

有人会说现在买房子不会涨那么多了,现在在济南100万可以买个西边的大约100平米的房子,10年后每平米最少涨5000元(1万元/平米的房子,基本上每年涨幅500元都是最保守的估计了,几个月房价就变下),那也至少有50万元的增幅。

我曾写过一篇文章,从广义货币M2增速角度解释了这个问题。结果发现绝大多数时候,每6年的广义货币M2都会翻倍,有时候还远远不止。在货币超发的推动下,大城市房价也会翻倍。最近四年多,M2增速放慢了,距离翻倍看起来比较遥远,但房价又翻了一倍。究其原因,是去库存中使用了“PSL+货币棚改”的方式——一方面增加货币,一方面减少房子,最终引发了房地产的大牛市。

如果持有债券类资产,比如说美国国债,过去100年的年均回报率约为4.7%。而美国高等级企业债利率长期比国债利率平均高出约130bp,因而持有高等级企业债的长期年均回报率约为6%左右。

2、说说存款为什么不值钱

如果你只做银行理财,每年5%的收益,即便按照复利计算,1000万也只能在6年后变成1340万。如果做信托,按照每年9%计算收益,1000万也只能变成1677万元。银行理财风险非常小,但信托风险就大很多。只要6年中遇到一次违约,你就可能血本无归。

如果持有房产,观察美国著名的Case-Shiller全国房价指数,其在1900年为3.85点,到2018年末升至206.26点,涨了53倍,年均涨幅仅为3.4%。如果持有黄金,在1900年金价为20.67美元/盎司,到2018年末升至1269美元/盎司,涨了60倍,年均涨幅为3.6%,涨幅与房价大致相当。

我查了下银行利率按照最高的五年以上定期4.9来计算,看看100万10年后能变成多少

而房子,只要买对了城市、买对了区域,风险是非常小的。

作为比较的是,在1900年至2018年间,美国年均GDP实际增速为3.1%,同期年均广义物价涨幅为2.9%,合计年均GDP名义增速为6%。

利息是24.5万元,本息加起来是124.5万元。和房子差距太大了。

换句话说,你买对了房子,资产升值是在睡梦中实现的,你不用担惊受怕。但投资金融产品,随时需要枕戈待旦,只能每次正确,不能错一次。错一次,就可能全砸里面。

由此可见,房产和黄金作为实物类资产,其长期回报率在3%左右,其实恰与美国过去100多年的通胀平均涨幅相当。而股票和债券的长期回报率约在5%-7%左右,与美国过去100多年的GDP名义增速均值接近。

虽然现在限购了,房价但是还是在涨,总之买房不论什么时候都是稳赚不赔的,而且自己有个安身立命的地方。

所以,对于卖了房子做理财,把理财收益看做“真实收益”的人,我有一个比喻:你的“收益”其实是假的,你用理财“收益”来花天酒地,相当于割自己大腿上的肉吃烧烤。

这其实也揭示了各类资产长期回报的来源,长期来看,是经济增长和通胀在创造财富。其中股票和债券作为金融资产,其长期回报来源于经济的名义增长,而房子和黄金作为实物资产,其长期回报来源于通胀。这也符合逻辑推理,因为股票和债券的回报来自于企业,企业的生产经营创造了经济增长。而房子和黄金作为实物资产,本身不创造价值,因而长期只能靠涨价来赚钱。

这个问题太现实了--20年前借给朋友10万元钱,追讨好久,过了十年终于归还。借钱的那个时候10万多就可以买到一套房子。还钱时想再买同样的房子就要100多万了。。。早知如此,还不如投资房子,投资房子可以增值,投资朋友就是贬值。。

原因很简单:你的本金每年都在贬值。5%的银行收益,根本跑不赢真实通胀,距离8.5%左右的M2增速差距更是非常明显。

所以,从美国的历史来看,股债双牛其实不是一个偶然现象,而是长达100多年的历史规律。其中虽然偶尔会有中断,比如在1960-70年的滞胀时代,美国也是实物资产远好于金融资产。但是到了1980年以后至今的40年中,美国标普500指数的年均回报率约为10%,持有10年期国债的年均回报率约为8%,又是典型的股债长牛。

100万的房子和100万的存款,10年后哪个更值钱呢?这主要看房价未来十年是上涨还是下跌,如果光从收益回报率上判断,100万的房子的年租金收益率低于100万存款的收益率,100万存款是大额存款加上上浮的利息,年利息可以达到4.5%,而现在大房子出租的租金回报率是1%到2%,大城市是2%的年租金回报率,小城市是1%的租金回报率,光靠租金的收入实际上是远低于银行存款的利息的,过去十几年投资房地产主要不是依靠租金收入,主要是炒房,房价能上涨,现在房价不能上涨了,也不能炒房了,光算租金收入的账肯定是不划算的,不要说收益回报,连最低的银行利息都不如,如果你是银行按揭买房的话亏损的更惨。

想想看,35年前“万元户”绝对是富裕家庭,如果从那时一个拥有2万元家产的家庭开始做银行理财、不事生产,最初的日子一定非常好过,因为当时普通家庭年收入就是几百块钱而已。30多年后的今天,你的本金还是2万元,还能干点什么?

因此,历史证明股票和债券等金融资产的长期回报率要远好于房子和黄金等实物资产,因为前者的价值来源于经济增长和通胀,而后者只能反映通胀。

银行存款虽然也会贬值,但是未来十年中国的房价跌得更多,现在中国的房地产是大量过剩的,房子不能炒了,就剩下居住的功能了,面对大量过剩的房地产,真正能买房的人比卖房的人少得多,再加上国家定下的房住不炒政策,让炒房者在中国没有了市场,没有了生存空间,这样一来,未来几年必然有大量的房产抛出,再加上未来房产税的出台,逼着多套房的人卖出房产,房价持续下跌就成了必然的趋势,未来十年房价下跌的空间非常大,这个时候投资房地产将来只能是亏损累累。

因此,在大城市拥有第二套、第三套房子的家庭,当你出租房屋的时候,你看起来的确在补贴租户。但另一方面,你获得了长期抗通胀的能力,你的不动产会不知不觉中不断上涨,租金收入还可以看成是你的“意外收入”,是房价上涨之外的“额外奖赏”。

三、短期看,资产价格反映供需关系

如果您认同我的观点,请加我的关注并点赞。如果您有什么财富生活中疑惑或者投融资资本运作的难题也欢迎私信提出,谢谢您们的支持。

或许有读者会说:你不能拿以前的经验来套将来,中国楼市真的是变了。这种游戏玩不下去了。那么我给你看一下近期天津、成都、东莞、珠海发行的“土地储备专项地方债”信息披露文件里,对未来地价的预测(这些预测都发生在7天之内):

但是,为什么大家在中国的感受就是过去10年房子很赚钱,而股票不赚钱?

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原因在于,任何一类资产的价值其实有两种属性:第一种是资产的内在价值,也就是资产本身所创造的价值;但还有第二种是资产的交易价格,也就是市场愿意给这个资产支付的价格,而这个价格在短期内不一定与资产的内在价值有关,而是反映了市场的供需关系,或者说市场的特殊偏好。

单纯从现金流回报来说,还是100万现金存款占优势。存款100万,可以用大额存单的较高利率来计算,也就是4.2%左右,再进行利滚利,那么10年的本息和就是151万左右。

上图是天津的预测,每年至少上涨5%。根据是“过去三年GDP增速平均值”,或者“未来一年GDP增速预测”两者中的低值。

打个简单的比方,在选美大赛中,对于美其实有两种标准:一种是客观标准,选手天然美不美;另一种是主观标准,大家觉得选手美不美。甚至有时候选手本身美不美并不重要,只要大家都觉得美,也可以当上冠军。我们都读过安徒生的童话《皇帝的新装》,皇帝什么都没有穿,但是大家都假装看见了皇帝穿了衣服,直到被小孩子叫出来,其实皇帝根本就没有穿衣服。

1、存款比房子多出20 ~30万收益,货币或维持一定购买力

由于房子假设暂时不卖,那么收益只能来自租金回报。题主也提到了是100万的房子,就当下来说,价值100万的房子只能分布在三四线城市,三四线城市,租金回报率大多能够达2%~3%,那么收益就是20~30多万的样子。很显然,现金存款的投资回报比房子多出不少。

可能有人说,货币不断贬值,钱会越来越不值钱,但要看到我国的货币供应速度(M2)正在不断放慢,靠货币刺激经济发展的效果已经不明显,未来供应货币的力度会减小。简言之,货币不怎么可能出现明显贬值,购买力会维持在一定水平。

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所以,观察美国资产回报的历史,虽然历史证明金融资产远远跑赢了房地产,但是在1964-79年间,同样是有近15年的时间,房地产涨了好几倍,而股市一直都不涨。当时在美国买房的人也是人生赢家,而著名的杂志《商业周刊》则刊登了专文预测《股市已死》!

2、房价处在高位,房地产税即将出台

根据以往的房地产发展历史,相信很多人会认为,10年后,100万的房子要比100万存款值钱,但是现在的情况发生了很大变化。简单来说,金十君认为未来房价不会有大幅上涨的空间了,还有向下的压力。

在理想的情况下,如果房价继续大幅上涨、货币供应以高速增长,那么是可能出现房子比存款值钱的情况。然而,全国房价已经处于一个很高的水平。以往,房价上涨只出现在一二线城市,但现在三四五线城市也跟风上涨,纷纷破万,再涨下去的可能不大。

可以说,遏制房价上涨是一个大的趋势,再加上国家坚持“房住不炒”政策,未来我国的房地产价格很难像以前那样大涨。房地产税即将出台的消息也一直在宣传,如果哪一天征收房地产税的政策全面推广,那么对房价将是一个大的利空,到时候房价想维持原有价格都变得困难。

上图是成都的预测,地价每年上涨幅度是“GDP增幅的0.9倍”。

是因为房地产创造了更多的价值吗?我们知道房子并非生产资料,房子唯一的产出是租金,在1964-1979年间,美国房租的年均涨幅为6.6%,而股市中企业盈利的年均涨幅为8.2%,其实股市创造的价值更多。

3、三四线房价坚挺压力大,2030年人口还将迎来负增长

三四线城市的经济发展潜力较弱,有些城市还缺乏一些可支撑发展的产业,那么这些对长远房价是一个不好的信号。

中国人口老龄化加剧,人口数量逐渐减少趋势,对房价的长期支撑也是一个不好的消息。10年后,就是2029年,中国人口数量会达到峰值,同时这也意味着人口要开始进入负增长。

据中新网1月3日报道,最新的《人口与劳动绿皮书:中国人口与劳动问题报告No.19》预测,中国人口将在2029年达到峰值14.42亿,从2030年开始进入持续的负增长,2050年减少到13.64亿,2065年减少到12.48亿,即缩减到1996年的规模。

另外,绿皮书还提到,如果生育率持续保持低增长,人口负增长还可能提前在2027年来临。

房地产行业有句行话,“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。对于人口流出压力大的三四线城市,如果再加上人口负增长的压力,房价还可能坚挺吗?金十君认为,未来100万的房子价值可能会缩水。

你好,很高兴回答你这个问题,希望我的回答能给你带来帮助。

我觉得这个问题的答案是一定的,肯定是100万的房子更值钱。当然,我们的分析都是建立在最为普遍的情况,极个别的个例除外,比如现在的房子一切正常,10年后你的房子周围成了无人区,这就是个别情况,我们不予考虑。

下面我们来分析,为什么会是这个结果。

首先,通货膨胀是客观存在的,而且未来也必将一直存在。100万存款在银行里,就算考虑到利息的因素,银行的利息永远也不会高过通货膨胀的速度,这也是一定的。所以,不管你的存款贬值多少,到10年后,你的100万肯定是不具备10年前100万的购买能力了。

其次,还是和通货膨胀有关,现在你的10元钱可以买一碗面,10年后你的10元钱就买不到一碗面,可能需要20元,因为通货膨胀了你的钱不值钱了。但另一方面来看,面涨价了。我们可以回想一下,10年前和今天的情况,几乎所有的东西动涨价了,这就是因为有形的资产必然是涨价的,房子也不例外,也正是因为通货膨胀,有形资产才涨价,这也是一个必然。

所以,答案一目了然,随着时间的推移,有形资产必然涨价,而货币必然贬值。

以上就是我的回答,希望我的回答可以帮助到你。回答问题不易,也希望路过的小伙伴动动小手帮我点赞,我祝您笑口常开、心想事成、多多发财。想学习理财知识的朋友欢迎关注我,让我们一起学习、共同进步!谢谢!

100万的房子和100万的存款,可能更多的投资者认为100万的房产10年后会更加值钱,因为房产一直是上涨的,甚至有些时间有钱还不一定能够买到房子。从以往的观点来看,确实如此。但是,未来十年可能真的要发生改变。个人的观点为:10年后100万的存款比100万的房产更加值钱。为什么?

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但是大家当时就是喜欢买房子,在1979年,大家为1单位的房租可以付出24倍的房价,而为同样1单位的企业盈利,大家只愿意付出8倍的股价。

一、100万的房产与100万的存款收益率如何?

我们将其他的因素排除在外,单纯计算房产的收益与存款的收益。现阶段就算是市中心的房产出租,与总价格相对比,年化收益率也仅仅只有2%-3%,甚至仅仅只有2%。如果将所有的装修费用加入进去的话,可能连2%都没有。当然,我们就定义为2.5%的回报率进行计算。十年的回报率很是固定,25万元。

那么100万的存款呢?现金也是有价格的,是能够通过理财进行收益。现阶段360天期中低风险的理财产品,年化利率能够达到5%水平,并且每年还能够进行复利。10年可以盈利:62.9万。

很明显的对比,100万的存款更加值钱。

上图是东莞对于具体项目的估算,征地投入资金46亿元,未来卖地收入大概是284亿元到300亿元左右。

其实在中国过去的10年也是类似的现象,房市表现远好于股市,并非是前者创造了更多的价值,就是因为大家愿意为房子付出更高的价格。从07年到18年,北上广深4大一线城市的房租年均涨幅为5.3%,其实远低于同期A股市场11%的企业盈利增速。但是大家就是爱买房,不爱买股票。目前北上广深的租金回报率大约只有1.5%,相当于给1单位房租可以付出60倍的房价。而沪深300指数的市盈率只有12倍,也就是给1单位的企业盈利,大家只愿意付出12倍的股价。

二、其他方面的影响,存款依旧是值钱的。

市场中存在实际通货膨胀率,对于现金的折损十分大。现在每年的货币新增为8%,公布通货膨胀率为2%,也就是说现在市场的实际通货膨胀率达到10%。从理论计算上,10年后的100万元的现金包括理财收益在内的实际购买力相当于56.78万元,。从这个角度看,房子可能更加划算,因为房产是固定资产,能够抵御一定的货币新增以及通货膨胀率的风险,甚至还存在一定的上涨。

但是,个人认为10年后依旧是现金更为值钱。为什么?1、货币新增的速度在下降;2、在市场不断成熟的情况之下,推出房地产税势在必行,可能会对于房价进行影响与遏制,降价也是可能的。3、现在值100万的房产,未来可能实际购买力降低,而在未来的货币计算中可能只相当于现在35万元的购买力价值(理论值)。

所以,个人认为未来十年现金存款100万会比100万的房产更加值钱。

作者不易,多多点赞,十分感谢!

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四、过去货币超发,地产泡沫受益

因地而异,各有不同,房产略占优。

100万存款如果按照5年期定存最高利率5.5%计算,10年可以累计获得55万的利息。但并不是谁都能拿到这么高的利率,目前主流银行5年期利率都在3.5左右,5.5的基本都是地方中小银行或者民营银行。此类银行覆盖率低,并非各个城市都有。因此若按照五大行利率来算,那么十年大概也就35万左右的利息。

如果是55万利息,那么回报率在十年之内大概率是能够跑赢房产增值的。但如果是35万那就不好说了。

房子长期来说是比存款更保值,但由于多数城市过去两年涨幅过猛,已经透支了未来几年的涨幅,因此需要多年时间来消化泡沫,那么至少五年时间不会有太大的变化。而五年后从时间节点来说,尚未到达新的上涨周期,因此部分城市超过30%的涨幅有可能,甚至超出大行定存利率回报,但涨幅五成以上的概率微乎其微。

而且即便是上涨也得区分城市,因为大城市区位优势强、经济基础好、收入高、人口密度高、人口净流入率高、土地供应紧张,所以有地产业的驱动力。而很多中小城市人口长期净流出,经济基础和大城市差距很大,而且有的是地方建房子,那么这类城市的房价就很难再次迎来大涨。

那么这时就要区分情况了,假设你所在中小城市属于后者,但是有高息中小银行可以存款,那么肯定是优先选择存款。反之则选择房产。

此外该房产是自住还是出租,其收益率也要参考。如果年租金能达到3万以上,那么这十年间光房租都能收三四十万,外加增值部分,自然是远胜于存款回报率。所以要因地而异。

按照最近十年的实际通胀率6.83%计算,100万元的存款十年后的价值相当现在的49.29万元,当然我们的钱不可能傻傻放在家里,通过投资其也可以获得一定的收益,我们以4%的投资收益率计算,那么100万元,十年后的价值等于现在的75万元,所以问题的关键在于:十年后,房子的价值还值不值现在的75万元,也就是说房价下跌四分之一。

上图是珠海对具体项目的估算,征地投入资金是45亿元,未来卖地收入大概是157亿到167亿左右。

为什么给房子的价格就很贵,给股票的价格就很便宜?

房价的走势

未来的事情没有人可以预计得到的,如果参考历史的话,那么改革开放40年来,房价是一路上涨的,但过去不代表将来。至于未来的话,我认为房价会不会下跌最主要取决于两个方面的因素:城市化进程以及地价。

1、城市化进程

城市化进程是关键,因为房子建出来之后最终是要卖出去的,我国前几十年房价一路上涨的基本原因离不开全国性的城市化的进程,否则仅仅依靠城里的人口,根本支撑不起来这个庞大的市场,目前我国的城市化率已经达到60%,超过了世界的平均水平及发展中国家的水平,但是相比欧美日等发达国家近80%的水平而言,还有一定的差距,故而未来十年,我认为这个因素应该仍然是正向因素。

就是这样,自己看看吧。

有人说因为房子买了可以住,而股票买了没有用。但是如果不买房的话,租房子也很便宜,一线城市的租金回报率才1.5%;而股票买了也有分红,比如说买了沪深300指数,目前的分红率也有2.7%,把买房同样金额的钱买了股票以后,靠分红来租房绰绰有余。

地价

中国房价之所以高,其背后离不开的是地价,各地高地价是导致房价一路高升的另一个原因,毕竟你不可能让开发商亏本经营。地价的关键在于财政收入结构的改变。我国目前不少地方政府的主要财政收入来源还是土地使用权出让的收入(如下图所示,系2017年前三季度占比最高的20个城市,其中佛山占比高达55%),这个只有随着其他税种的比例逐步增加,才有可能慢慢摆脱。仅仅以未来十年,这个情况要转变的彻底的扭转,概率也不大。

对了,8月21日下午新上任的央行副行长朱鹤新在一场新闻发布会上,透露了一个重要数据。在央行定向降准,努力降低融资成本的情况下,7月份全国新发放的单户授信500万元及以下小微企业贷款利率的平均水平为6.41%,比上年末下降0.14个百分点。

有人说因为租房不开心,要经常搬家,中国人天生就爱买房。但如果房子不涨了,股市每年涨10%,同样的钱拿来买股票,租7年房子以后,可以买两套房子,你选择买房还是租房呢?

总结

综上所示,就目前的情况而言,我认为未来十年,房产应该是趋稳甚至略有小幅上升(大幅增长的时代已过),部分城市可能会出现略有下跌。但总体而言,房子的保值率应该会高于现金的保值率,所以在没有其他更好的投资前,不建议卖房。

中国近几年的通货膨胀率一直保持在7%以上,未来大概率也是如此的,而现在每年的存款年利率也仅仅保持在3%-4%左右。所以未来10年以后100万的资金很有可能仅有现在50万不到的购买力!但是对于房产来说,100万的资金也许只能全款买一个三四线的房子,甚至是贷款买二线的房产。从未来几年的房地产趋势来看,二三四线房产稳重有降是大概率时间,但是长达10年的周期还是会有一定同比的上涨!因此未来十年以后100万的房子大概率势必100万的存款更有价值的,毕竟钱离开了价值就是白纸一张,而房产是如今社会里变现价值最高的方式之一!


不过要考虑到的是一个突发情况,如果出现了金融海啸或者是经济危机,那么100万的房地产价值是不是还比100万存款来得高呢?我觉得不见得,因为一旦出现了金融海啸房地产大跌就是大概率事件,毕竟10次金融危机有9次是房地产引起的,所以到时候的100万房子可能远远不值100万!可是在金融危机期间,现金存款却起到一个非常棒的抗风险作用!所以如果10后正好处于的是金融危机时期中,那么大概率式存款比房产更有价值的!所以对于投资来说一定要分散,但是对于刚需购房来说,买房趁早不宜晚!

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根据多数人的经验,假使我说未来10年100万现金的价值大于100万的房子,估计会被唾沫淹死。

忘掉历史的人,不配拥有未来。如果我们回顾一下1998年以来的历史,任谁也不敢否定我国房地产市场化的巨大成就,单单拿出房地产总市值450万亿这个数据(一说65万亿美元),就足以说明一切问题,同时也为“房多派”提供不言自明的证据。

而根据“二季度央行货币政策执行报告”,6月份“非金融企业及其他部门”贷款加权平均利率为5.97%,6月份个人住房加权平均利率为5.60%。

因此,并不是中国人天生就爱买房,在2000年左右的时候其实也不买,当时上海买房还送户口,因为房价长期不涨。但由于过去10多年房价每年平均涨10%以上,持有7年至少翻一倍,经过市场不断的教育以后,大家印象就是买房每年至少可以升值10%,为此大家每年可以贷款7万多亿来买房,哪怕买贵了也不怕。

一、房子价值变迁

10年之前也就是2008年,全国商品房平均售价为3800元/平方米,而到2018年这个数据已经提高到8737元/平方米。

按照国家统计局公布的分地区数据,2018年东部地区商品房的平均售价,更是已经接近1.2万元/平方米。

如果在2008年用100万元购买一套商品房,按照全国房价最近10年的平均涨幅,2018年底房子市值应该达到230万元;如果有幸房子位于东部地区,则市值肯定超过300万元;如果像彩票中大奖一样,10年前在北上广深投资一套房产,现在身价要450万元以上。

看懂了吗?房贷一般是5年或者以上期限的,反而利率最低,利率是5.6%。

普通企业贷款(多是1年到2年左右的)是5.97%;

小微企业贷款(多是1年到2年左右的)利率是6.41%。

而由于股市跌了10多年,从2007年高点累计下跌了一半,平均每年下跌4%,给大家的教训就是买股票每年都要赔钱,所以哪怕再便宜也不能买。有一个指标是公募基金中偏股型基金的规模,在过去7年都没有太大变化,一直保持在2万亿左右,而同期货币基金规模从5000亿一度升至8万亿以上。

二、存款生息情况

2008年到2018年期间,银行存款基准利率有过几次调整,见下图。

如果按照年利率4%复利计算,2008年存100万元到2018年底,本息不过是148万元。

对比以上数据,在过去10年持有房产无疑是人生赢家,而持有货币无疑是极其失算的。这个结论适用的历史时期,还可以继续放长到过去20年,乃至改革开放以来的40年。

但是,历史的经验会一直有效吗?这辈人的财富暴涨方式会继续延续下去吗?甚至放宽一下视野,发达国家和地区有没有提供我们一个可以“拿来主义”的样板,指导我们在未来10年继续持有房产实现财富保值增值?

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房子和股票作为投资品,其实有一个特点和普通商品有着巨大的差别。普通商品的需求和价格通常是负相关,也就是价格越贵、买的人越少,价格越便宜、买的人越多,而投资品则往往是越涨买的人越多,越跌买的人越少。

三、关于未来之预测

关于房子问题

“房住不炒”定位自2016年底提出以来,经过两年多的时间,并没放松的迹象。最新的提法是“因城施策”、“夯实城市主体责任”。看样,这次调控会管得长久一点,估计五年十年内不会有问题。

基于此,哪个地方房价再敢疯涨?恐怕没有哪个会拿乌纱帽开玩笑。当然,暴跌也是违背政策初衷的。看不清这一点的人,是不会丢掉房价“只涨不跌”、“少涨即亏”观点的,炒房一族更是谁不看好房市跟谁急。

关于货币很多人喜欢拿通货膨胀来说事。下图为1991年以来M2增速数据。

中国改革开放40年来,GDP实际平均增速近10%,这其中确实有M2高速增长的因素。可是,如果我们务实一点,就应该看到中国GDP已经转入中高速增长轨道,连续16个季度处于6.4~7.0%窄幅区间,而M2增速最近两年已经低于10%,这就使得货币年贬值率实际已经低于2%。

目前货币资金的收益率是多少呢?按照存款基准利率是0.35~2.75%,参照国债收益率是2.1~4.27%,这可以视为无风险收益率。现在,商业银行的挂牌利率,比较有竞争力的水平在4%左右。

综合以上数据,是否可以预测未来10年的数据如下:M2增速8~10%,GDP增速6~8%,货币贬值速率2%,货币资金年收益率3~4%。如此,现在的存款100万元,10年后本息和为134~148万元,相当于今天110~120万元的购买力。

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比如说在2007年,中国股市经过连续两年大涨,上证指数差不多每年翻一倍,而同期沪深300指数的市盈率从最低的13倍涨到最高的近50倍。而在经过10多年下跌之后,沪深300指数在2019年初的市盈率跌到只有10倍。

结论

因此,现值100万元的房子,如果不是位于一线、二线人口净流入的城市,如果不是有捆绑福利值得很多人去竞买,我是不会持有的。反倒是现金,其具有的流动性、收益性属性,在未来10年胜过房产的概率比较大。

个人观点,欢迎关注、讨论。

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而同样在2007年,中国房市的房价租金比大约在30倍,其实比当时的股市要便宜很多。但是经过房价10年大涨之后,房价租金比上升到了60倍。

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为什么过去10年房市表现比股市好?其实关键问题在于钱太多了。

在2007年的时候,中国的广义货币M2只有40万亿,而到18年升至180万亿,货币增长了3倍多,同期一线城市的房价也在类似涨幅。我们测算07年时居民的房产总值约在80万亿,而到2018年升至300多万亿,是唯一可以和货币增长在数量级上匹配的资产。

也就是说,虽然房子创造的价值并不多,房租每年只涨5%,但由于货币每年增长接近15%,而大部分货币都去买房了,因此哪怕你觉得房子并不值那么多钱,但架不住市场上的钱太多,别人都愿意花大价钱买房,所以房价的涨幅其实是反映了货币增速。

与之相反的是,虽然中国股市整体创造的价值并不少,企业盈利每年上涨11%,但由于没有钱流入股市,因此哪怕你觉得股市很便宜,但是还会有更便宜。

而影响房市和股市定价的关键问题,其实是货币超发。

从07年到18年,中国广义货币M2年均增速为15%,如果包含影子银行以后真实货币增速可能接近20%,货币增速远超同期12%的GDP名义增速。而大家把15-20%的货币增速默认为买房的回报率,所以哪怕同期股市的业绩每年增长11%,但是远不如货币增长的快。所以大家都愿意买房,而不愿意买股票,结果自然是房子越来越贵,股票越来越便宜。

五、未来货币收缩,金融资产为王

在过去几年,中国宏观政策上最大的变化,就是启动了供给侧结构性改革,大力去杠杆。

其直接结果就是货币增速大幅下降。截止19年7月,中国广义货币M2增速已经降至8.1%,仅为此前十年均值水平的一半左右。

如果从货币增速的角度来看房价,由于中国的货币增速下降了一半,这意味着未来房价的潜在涨幅也将只有过去10年的一半左右,与8%左右的货币增速大致相当。但是买房要贷款,其实是有成本的。央行明确表示本轮贷款利率改革是给实体经济降成本,而房贷利率不降。由此,哪怕首套房贷款利率也保持在5%左右,而且考虑到房子的产权只有70年,每年还有1.5%的折旧,这样算下来,买房赚钱的空间就非常有限了。

而如果大家都发现买房不赚钱了,其实就会思考一个问题,如果房价保持不变,而租金回报率只有1.5%,买房投资到底还值不值得?

而货币增速下降,最受益的其实是中国的金融资产。

首先,债市明确受益于货币增速下降。

在过去货币高增的时代,房价涨幅预期超过10%,因此地产商愿意用10%以上的成本来融资,而卖地的地方政府也愿意以10%左右的成本通过融资平台来融资,结果就是市场的真实利率高达10%,货币增速其实就代表了全社会资金的平均回报率。

而如今货币增速大幅下降之后,意味着全社会资金的平均回报率大幅下降,那些依然提供10%以上回报的资产,大家发现很多都兑付不了,其实是有风险的。而土地财政缩水之后,地方政府也承受不了高融资成本,中央政府通过法律禁止地方政府违规高息举债,未来政府只能通过国债和地方政府债来低息融资。

因此,货币增速的大幅下降,意味着中国的利率中枢发生了永久性的下降,大家开始愿意接受3%左右的国债利率,因为高回报的资产要么消失了,要么兑现不了。

其次,股市也显著受益于货币增速下降。

我们前面提到,股市的内在价值是企业创造的业绩,而企业的业绩增速长期等于经济名义增速。比如中国过去10年的GDP年均增速约为12%,同期上市公司盈利增速约为11%;而今年上半年GDP名义增速为8.3%,而同期上市公司的盈利增速约为7.8%,两者大致相当。

而展望未来,如果中国GDP保持在5-6%左右实际增速,再考虑物价保持在2-3%左右涨幅,中国GDP名义增速有望长期保持在8%左右。而考虑到美国过去100多年的GDP名义增速均值也有6%,所以我们对中国GDP名义增速的假设应该不算离谱。那么与之相应,A股上市公司的盈利增速也有望保持在8%左右,只要A股的估值不再下跌,同时保持2%左右的股息率,那么未来A股每年可以提供10%左右的回报率。

那么问题来了,为什么过去A股的企业盈利每年增长11%,股市涨不动,而以后企业每年盈利增速下降到8%,股市反而可以涨了呢?

其实关键就在于货币增速下降了。大家要知道,去杠杆的原因是钱太多了,去杠杆的目标就是降低货币增速,而不是降低经济增速,因此去杠杆的结果不仅体现为货币增速的下降,更体现为货币相对于经济增速的下降。

也就是说,货币超发的时代彻底结束了。过去10年货币增速远高于经济名义增速,而现在8%左右的货币增速与经济名义增速大致相当,未来货币增速甚至可能会低于经济名义增速。

而大家再回忆一下我们在上文中提到的,资产价格的表现在短期是由供需决定的,这意味着短期的资产价格是大家在不同资产之间比较来决定的。

虽然过去中国股市的业绩每年增长11%,但是架不住货币超发,每年15-20%的货币增速之下,房价表现是最好的,而且跟地产沾边的地产信托、融资平台都能提供10%甚至以上的收益率,因此没人在意股市的业绩也有11%的增长。

而未来虽然中国股市的业绩增速降到了8%左右,但是由于去杠杆,货币增速降至8%甚至以下,房价涨不动了,跟地产有关的高收益资产要么爆雷了、要么消失了,大家只能买到3%的国债,2%的货币基金,这个时候能够提供8%业绩增长的股市其实是最好的选择。

而且中国股市本身也发生了变化。首先,由于大规模减税降费,以及LPR改革给企业部门定向降息,非金融企业部门的盈利其实可以比经济名义增速更高。今年上半年A股银行业的业绩增速为7.2%,而非银行企业的业绩增速为8.2%。

其次,18年我国开始实施更严格的退市制度改革,18年7月公布了《关于修改〈关于改革完善并严格实施上市公司退市制度的若干意见〉的决定》,明确对于交投不活跃、股权分布不合理、市值过低而不再适合公开交易的股票终止交易,特别是对于存在严重违法违规行为的公司,可以依法强制退市。

因此,如果大家不投资ST和强制退市类企业,而专注于投资A股中正常企业,其上半年利润增速为9.6%,如果再扣除银行,那么非银行正常上市公司上半年的平均业绩增速为11.1%,其实远好于GDP名义增速。

总结来说,只要我们坚持供给侧结构性改革,去杠杆收货币,同时减税降费,完善资本市场制度、促进优胜劣汰,那么中国正常上市公司的业绩增速就有望保持在8%的GDP名义增速之上。而随着货币增速降至8%甚至以下水平,房价的潜在涨幅将大幅下降,而与地产有关的高收益资产也将逐渐消失,而中国也将进入低利率时代,债市有望长期慢牛,而股市将成为资产配置的最佳选择,我们有望迎来股债双牛的金融时代。

一、经济:制造业缓中趋稳

1)制造业PMI小幅回落。8月全国制造业PMI为49.5%,较7月小幅回落,仍在线下并创下14年以来同期新低,指向制造业景气略有转弱。主要分项指标中,需求、生产缓中趋稳,价格回落,库存转差。分规模看,大、中型企业PMI有所回落,小型企业PMI线下回升。

2)需求、生产缓中趋稳。8月新订单指数略降至49.7%,持平在14年以来同期新低,但仍高于6月水平,指向内需放缓而幅度有限。8月新出口订单指数回升至47.2%,虽仍在同期新低但已连续两月回升,指向外需有所修复。8月生产指数略降至51.9%,虽较7月下滑但高于5月和6月水平,而8月发电耗煤增速降幅收窄至-2%,或意味着生产仍保持韧性。

3)小微企业改善,回落态势放缓。虽然8月制造业PMI仍较7月小幅回落,但一方面,整体来看,回落态势已有所放缓,8月PMI指标仍高于5月和6月水平,指向制造业景气较二季度末已有好转;而另一方面,从结构上来看,小型企业PMI逆势回升,意味着在减税降费和降低融资成本等政策的推动下,小微企业经营状况有明显改善,经济修复的内生动力增强。

二、物价:通胀走势分化

1)食品继续大涨。上周食品价格继续大幅上涨,其中猪价大涨,带动牛羊肉、蛋禽价格普涨,蔬菜、水果价格下跌,食品价格环比上周上涨2.3%。

2)8月CPI稳定。8月以来商务部食用农产品价格、农业部农产品批发价格环比涨幅分别为3.9%、0.8%,预测8月CPI中食品价格环比上涨3%,但由于去年食品价格的高基数以及非食品价格继续下行,预测8月CPI同比稳定在2.8%。

3)PPI持续下降。8月以来国际油价下行,国内煤价、钢价回落,截止目前8月港口期货生资价格环比下跌0.5%,预测8月PPI环比下跌0.2%,8月PPI同比降幅扩大至0.9%。

4)通胀走势分化。进入8月份以来,物价表现明显分化,其中猪价持续大涨,带动食品价格普涨,因而4季度CPI或继续上升。而在工业品价格方面,由于国际油价,国内煤价、钢价普遍回落,因而4季度PPI降幅或有望进一步扩大。

三、流动性:没有降息预期

1)货币利率稳定。上周货币利率基本稳定,其中R007均值上行9bp至2.88%,R001均值下行2bp至2.64%。DR007上行4bp至2.69%,DR001下行1bp至2.59%。

2)央行继续回笼。上周央行逆回购投放1400亿,逆回购到期回笼2700亿,逆回购净回笼1300亿。MLF投放1500亿,MLF到期回笼1490亿。国库现金到期回笼800亿。央行净回笼2090亿,连续两周回笼货币。

3)汇率继续贬值。上周美元指数大幅回升,人民币兑美元汇率继续贬值,在岸与离岸人民币均贬至7.16。

4)没有降息预期。上周央行行长易纲表示,金融机构要做好改革完善LPR形成机制各项工作,尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限,推动贷款实际利率进一步下降。而央行有关负责人表示,首套房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套房贷利率不得低于相应期限LPR+60基点,换算成贷款基准利率意味着首套房贷利率不得低于基准利率,而二套房贷利率不得低于基准利率上浮10%,这意味着房贷利率未降。而作为LPR报价关联的1年期MLF利率,上周保持在3.3%的水平。由此可见,本轮货币政策的主要目标并非直接降息降低基准利率,而是通过改革的方式降低实体经济的融资成本,同时不刺激房地产。

四、政策:促进消费发展

1)促进商业消费。国务院办公厅发布《关于加快发展流通促进商业消费的意见》,要求释放汽车消费潜力,实施汽车限购的地区要结合实际情况,探索推行逐步放宽或取消限购的具体措施。有条件的地方对购置新能源汽车给予积极支持。鼓励金融机构对居民购买绿色智能产品提供信贷支持,加大对新消费领域金融支持力度。

2)促进消费工作。发改委组织召开完善促进消费体制机制部际联席会议第一次会议,审议通过《近期促进消费工作重点任务安排》。会议要求,要充分发挥好联席会议的统筹协调作用,组织研究消费领域大趋势、大战略、大政策、大项目,推动解决突出问题;要加强上下联动,不断研究推进落实促进消费的具体机制和措施。

3)临港发展新政。上海自贸区临港新片区特殊支持政策发布,包含人才、税收、住房、土地规划、产业集聚、交通网络建设、城市综合服务功能等50条具体举措,赋予新片区管理机构市级和区级经济管理权限。新片区将编制新片区国土空间规划,探索实行混合用地、创新型产业用地等政策;加快布局新一代信息基础设施,建设“工业互联网+人工智能”创新和应用示范区,探索全面放开智能网联汽车道路测试。新片区还将加大对人才的住房保障力度,定向微调新片区住房限购政策。

五、海外:美国二季度GDP增速下修,德国二季度经济零增长

1)美国二季度GDP增速下修。上周四,美国商务部公布美国第二季度实际GDP环比折年增速2%,较初值下修0.1个百分点,低于一季度的3.1%,其中政府支出、出口、私人库存投资和住宅投资有所下修,而个人消费支出上修;上周五公布的美国7月核心PCE同比增速1.6%,持平于预期与前值。

2)英国女王批准议会休会。上周三,英国女王伊丽莎白二世批准了首相鲍里斯约翰逊暂停议会的计划。目前,处于夏季休会期的英国议会将于9月3日重新召开,而英国女王批准议会在9月9日至9月12日期间再次开始休会,休会期一直到10月14日。该决定使英国无协议脱欧风险上升,而首相约翰逊表示将加快与欧盟谈判。

3)德国二季度经济零增长。上周二,德国公布二季度GDP同比增速为0%,是2013年5月以来的首次零增长。其中,居民消费和政府支出仍是贡献,投资增长放缓,但外贸拖累经济增速,二季度德国进出口环比双双萎缩,出口同比创近6年最大降幅。

4)阿根廷计划与IMF磋商延期偿还债务。上周三,阿根廷财政部声明表示,鉴于流动性压力,正寻求重新安排IMF和私人债权人持有的570亿美元债务,其中,阿根廷计划推迟偿付70亿美元的短期债务本金,但会继续支付利息,而2020-2023年到期的债务将寻求国会批准重新安排。

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