北京或现高端别墅群,高端项目蓄势待发

作者:房产资讯

好房子如何界定:坚固、经济、适用。这是解放初期对好房子的界定标准。时代不同了,这三点依然是必须坚守的,如果不能坚守,就会因为基础不牢,地动山摇。但是,在几十年后的今天,我们如果还不能有所改善,有所超越,就可以用落伍来形容了。

在普通商品房进入量价齐跌的通道的同时,北京高端住宅市场却开始逆转一季度呈现出的颓势,稳步回升。

引言:随着城市化进程的加速,房地产市场呈现出多元发展的趋势;建筑类型的增加,满足了不同阶层购房者的置业需求;房屋质量的全面进步,让人们住得更加安心;配套设施的逐渐完善,也给业主的生活提供了便利。而作为住宅市场“金字塔”的顶端,豪宅显然拥有房地产行业进步的诸多利好。 引言:随着城市化进程的加速,房地产市场呈现出多元发展的趋势;建筑类型的增加,满足了不同阶层购房者的置业需求;房屋质量的全面进步,让人们住得更加安心;配套设施的逐渐完善,也给业主的生活提供了便利。而作为住宅市场“金字塔”的顶端,豪宅显然拥有房地产行业进步的诸多利好。 产品千差万别,殊途同归 什么是豪宅?从字面意思看,豪宅是供给有一定经济实力的购房者居住的高端住宅。这一类型住宅在质量、档次、规模、售价等方面都拥有一个较高的标准,非一般购房者的收入能够企及。作为最高标准的高端住宅,豪宅体现阶层文化,彰显身份和地位。最关键的是,豪宅的建造是“品质”的最好诠释。 从建筑类型看,豪宅大抵可分为以下几种:一是别墅;二是大平层;三是花园洋房;四是叠加类产品。从区域属性上来看,豪宅可分为“城市豪宅”和“山水豪宅”两种。城市豪宅占据城市中心位置,坐拥成熟配套,价格不菲;山水豪宅一般则位于风景绝佳的自然风景胜地。然而,不管怎样进行划分,更多以概念姿态出现的豪宅,目前并无一个具体的物业标准。 稀缺性、舒适性、珍贵性、豪华性、超前性是豪宅的基本特征。区位优越,拥有最好的配套或自然环境;风格各异,吸收中西建筑之精华;自然环境得天独厚,人文价值无法再生;升值潜力巨大。 综观盐城房地产市场,豪宅入市正成为高收入阶层津津乐道的话题。不管是市中心稀缺产品八菱华庄,还是致力“重新定义盐城豪宅”的月湖花城别墅,或是三面环水,融自然感与时代感于一体的“养生大宅”大地名居,抑或是大洋湾畔的中国风别墅“九仟阶”,又或是以国际化标准打造的湾区豪宅恒隆花园,这些楼盘的物业类型可谓是千差万别,各有特色。从项目销售和市场反映来看,它们却又殊途同归—————对品质,追求极致。 市场中坚力量,品位首选 有人说,豪宅的产生重新划分了一个城市的财富圈层。在政策从紧、难以从银行申请贷款的条件下,楼盘的销售总是两极分化的:要么低总价的房子受欢迎,要么豪宅占据一定市场份额。大量有实力的购房者入市,本身就是个“优胜劣汰”的过程。 经济基础相对较好,期望改善居住的条件是人之常情。财富圈层的显现,愈加证实了这个“优胜劣汰”的过程。特别是在房价全线上涨的市场背景下,这部分人迟疑也好,观望也罢,不仅仅是因为对价格的质疑,更多的是对品质的挑剔。 “这几天我们接待了几位一次性付款的客户。”某豪宅项目的负责人称,买得起别墅的都是社会中坚阶层,不管政策如何变动,对他们的影响都是最低的。社会中坚阶层汇聚,这一股经济力量对于推动区域发展具有显著意义。豪宅除了满足身份认同和居住享受之外,更注重圈层的可持续发展,生活事业两相宜。 财富圈层的崛起,是城市化水平的重要标志。而豪宅项目的建设,不仅体现城市文化品位,也在某种程度上推动区域配套建设。和谁做邻居?也成为开发企业推广产品的营销手段之一。 “高端产品总能快速回笼资金,给予开发企业较高回报。”面对盐城房地产市场的豪宅情节,业内人士评价,追逐利益最大化是开发企业永远的话题。 趋势豪宅市场渐显“蝴蝶效应” 房地产市场是一荣俱荣、一损俱损的市场。自楼市政策趋紧以来,除县区以外,全市都笼罩在观望情绪之中。而一旦有项目热销,置业者却又蜂拥而至。在政策不利普通商品住宅销售的市场背景下,有实力的开发企业把目光放在高端项目,以求保持资金链完整。于是,卖方市场的“蝴蝶效应”也就此形成。 记者采访了解到,市民对房地产市场日益豪宅化反应不一。有观点认为,经济发展了,收入增加了,想居住的舒适一些,是趋势也是必然。也有观点认为,城市中心地块拆迁安置成本高企,加之争相抢拍,面粉贵了,也只好做更高档的面包。不过也有购房者抱怨,房产是生活的必须品,不应该成为政府提升城市竞争力、GDP地方财政收入的重要筹码、商人牟利的商品、富人炫富的物质基础、普通民众眼中的“奢侈品”。 下半年,随着恒隆花园、九仟阶等豪宅项目亮相大洋湾,一场豪宅暗战也即将拉开序幕。

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据庞博国际地产综合服务机构统计,截至6月15日,北京3000万元以上的高端商品住宅的成交套数已经超越了去年同期的成交量,别墅成交价格同比上升了14.5%,成交单价10万元以上的套数是去年同期的2倍。

曾经在亚洲高端住宅发展新格局的论坛上,作为首席演讲嘉宾,宣讲了中国豪宅的体系价值标准,受到与会专家的认同与好评。弹指一挥间,又过去了几年,检索已经发布的标准,我觉得这个标准又有很多需要修订的地方,在修订之前我写下了以下修订的意见,发表在《安家》杂志上,这里转载如下,希望对回答提问有所启迪。

为什么在整体楼市表现疲软的情况下,高端项目能够逆市走俏?未来豪宅的发展趋势如何?6月19日,北京青年报、法制晚报联合主办“解密2014京城高端住宅热销之谜”专题论坛,邀请住房和城乡建设部房地产决策咨询专家牛凤瑞、建筑规划专家开彦、中国豪宅研究院院长朱晓红、中国健康生态人居联合会执行会长兼秘书长冯国亮、庞博国际地产综合服务机构执行董事刘勇、亚豪机构策划中心副总经理崔民等业内专家,以及东汇置地CEO刘东、龙湖地产北京公司营销总监王勐、东方普罗旺斯总经理周国美等房企负责人,做客华墅山,一起就高端住宅市场的现状及发展趋势进行了深入探讨。

2016年中国豪宅市场如同春花怒放,一线城市、热点二线城市都喜获大丰收。全国总量2.5万套豪宅的成交量,比称之为豪宅元年的2015年翻了近一番,其中上海占56%,深圳占28%,北京占14%。单价10万+的高价楼盘,成交套数也都创下前所未有的新记录。然而,量价齐升,并没有带动品质、品味、品牌的整体跃升。相反,良莠不齐,分化严重,我们却看到了一些豪宅项目价格上去了,品质下去了。这是为什么?

据龙湖地产北京公司营销总监王勐分析,中国的别墅市场每年的销售额大约在300亿元左右,比较稳定,但是价格呈现出逐步上升的状况。而且,随着地价的逐步攀升,很多新近拿地的项目都在准备做豪宅项目,预计未来北京的三环附近很可能会出现顶级别墅项目。

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销售额基本固定 每年约300亿元

猪放在风口上也能飞,不是猪有翅膀,而是风太大,一旦风停,猪可能从天上掉下来成为死猪。所以,在去年的一波行情中,热点城市是凯歌嘹亮,捷报频传,房价飞扬,关于涨价的词汇一下子丰富就来,比如:补涨、快涨、普涨、跳涨。在涨势如潮的背景下,房子特好卖,甚至一房难求,还有谁来固守品质战线?这样分析,有一定道理,但与有些购房者“只买贵的,不买对的”消费误区也有关系。在这样的背景之下,豪宅就被定义是贵房子,大房子的代名词。所以,今天我们有必要联合业内同仁,修订发布《中国豪宅体系价值标准》,对豪宅再定义。

在普通商品房销售受挫的情况下,越来越多的人们开始把注意力转移到高端住宅上。据庞博国际地产综合服务机构统计,截至6月15日,北京3000万元以上的高端商品住宅的成交套数已经超越了去年同期的成交量,别墅成交价格同比上升了14.5%,成交单价在10万元以上的豪宅销售套数是去年同期的2倍。

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一时间,关于豪宅逆市热销的消息成为了人们关注的焦点。对此,据亚豪机构策划中心副总经理崔民介绍,当前豪宅的销售谈不上热,但也谈不上冷,应该说是平稳。可能存在阶段性的波动,例如,上半年的销量少一点,下半年的销量高一点,但总体的销量变化不大。

目的:

崔民分析,其实,影响豪宅购买者的因素和影响刚需项目购买者的因素不一样,其受国家大的经济的调整和波动比较明显。而且,购买豪宅的人群,在某个阶段的组成也是不同的,例如,某个阶段从事能源行业的比较多,再过一段时间,可能就换成别的行业了。由此可见,豪宅市场受政策的影响并不大,主要受的是经济层面的影响。

一、要强调豪宅不能囿于宅与园的硬件概念,而是要达到“既能栖息生活,又能安放心灵”的软硬兼备的双重标准,将"硬件不硬,软件不软"的住宅项目拦在豪宅门槛之外

就北京近3年的市场状况来看,豪宅市场的整个销售状况是平稳的,尽管有阶段性的变化,但总的需求量不变。

二、用定性定量结合的标准去测评真伪豪宅,为坚持品质立业,符合体系价值的品牌企业,优质项目树碑立传,让优者更优,劣者从良,从而提升整体的品质,品味,品牌

同样,龙湖地产北京公司营销总监王勐透露,其实,高端住宅市场每年的销售额是恒定的,大约在300亿元左右,在3000万元以上的高端项目中,别墅产品占70%,而在1000—1500万元之间的高端项目中,城市公寓产品占70%,每年的变化幅度并不大。

三、修订后的标准不再强调局部的优势,而是要强调价值链上的各个环节都要过硬,秀为表,惠为里,适为度,稀为贵,文化为魂

价格仍将看涨 建议放开市场管制

四、环保、科技、智慧、健康、服务、文化款要细化

虽然销量变化不大,但是豪宅每年的价格呈现出逐渐上涨的趋势。而且,业内人士相信,作为一种稀缺资源,高端项目的价格未来仍将看涨。

五、修订后的《中国豪宅体系价值标准》将力求达到简约,易读,易懂,为更多人所认知认同

崔民分析,现在豪宅的价格之所以上涨较快,主要是因为豪宅的土地价值越来越得到人们的认同,而且,豪宅地块的供应越来越稀缺。例如,去年比较受关注的融创拿的农展馆的地块,楼面价都已经达到了7万多元,就是因为这样的优质的地块未来是越来越稀少的,人们愿意为它付出高价钱。

六、分析模型将进一步简化,兼顾典型性,普遍性,适用性

崔民表示,豪宅未来的价格肯定是上涨的,从现在来看,预估未来10万元以上的项目在北京会很多,现在这些10万元以上的项目之所以没入市,主要是受政策的影响,销售受到管制。

崔民认为,我国应该放开对豪宅市场的管制,实行“双轨制”,把 豪宅市场与普通住宅市场分开,而不是把豪宅市场与普通住宅市场捆在一起,这才是一个健康的市场体系。因为对于某些阶层的人来说,高端项目也是必需品,属于刚需项目。

同样,建筑规划专家开彦表示,我国目前已经是世界第二大经济体,未来很可能会成为世界第一大经济体,人才和钱财实力雄厚,对高端项目有着巨大的需求,但是我国的住宅和国外相比却差远了。

开彦指出,有些人以中国土地奇缺为由来论证中国不适合做高端项目,其实这是不对的,中国的土地并不少。而且,日本和欧洲的一些国家的土地比中国更少,但是这些国家在高端项目的建设上依然比中国强。所以,土地少不是根本问题,问题是规划和发展方向的问题。我国应该放开豪宅市场,鼓励人们去做高端住宅。

前景依旧乐观 别墅需回归居住属性

随着地价的提高,越来越多的新开项目开始定位于高端住宅。据统计,2014年北京将有融创农展馆项目、中粮孙河项目、保利首开东坝项目等多个售价超过10万元/平方米的项目入市,豪宅市场的竞争将更加激烈。但在王勐等房企一线营销负责人看来,高端住宅市场的前景依旧乐观。

王勐预计,由于目前拍出的地块的总价都比较高,很多项目都在考虑做低密度的别墅项目,预计未来2000万—4000万的别墅的比重会比较大,未来,在三环附近很可能会出现顶级别墅这样的业态。竞争可能会比较激烈,但总体来说还比较乐观。

但王勐同时表示,在竞争比较激烈的当下,别墅需要一改以往只注重外表的做法,回归到居住属性。

据介绍,现在别墅的土地价格非常贵,每平米可能有将近10万元的成本,因此,开发商以后再设计别墅时,不能只顾着美观,而要回归到居住属性,争取在有限的面积内,能为业主设计出更多的功能。只有将功能性和美观性兼顾,才有可能会赢得客户的信赖。

王勐的观点在华墅山的实践中得到了很好的印证。据华墅山的营销顾问公司庞博国际执行董事刘泳介绍,华墅山从拿地到现在已经有11年得时间,总共开发了4期,前三期的销售状况每次都很好,这皆是源于华墅山对注重使用价值的一贯坚持。

刘泳认为,对于独栋别墅而言,首重的就是尺度。在华墅山这个项目中,最小的道路有六米宽,最小的门前停车位有6长,这是华墅山坚守了11年的原则,因为它可以使业主非常快捷方便的出行和停车。可能在其他的独栋别墅中,首先考虑的是增加绿地的面积,但是华墅山首先考虑的是满足业主的使用价值。

刘泳透露,华墅山的第四期产品即将于近期开盘销售,在吸收前几期经验的基础上,该项目又做了部分升华。以该项目优美的自然环境,以及邻近城区、位于朝阳、顺义、昌平交汇处,隔岸即是国家级战略高地未来科技城的区位优势,必将会成为独栋别墅类产品的终极居所。

其他精彩言论:

住房和城乡建设部房地产决策咨询专家牛凤瑞:

豪宅需要满足五个标准

豪宅是每个人都想住,但又不是每个人都能住的建筑。那么,何为豪宅呢?我认为豪宅要满足以下五个维度:

其一,高的使用价值,满足购买者某种特殊的需求,无论是物质上还是精神上的需求。其二,高的建筑品质,是建筑商、开发商、设计师的力作,是先进的建筑材料、建筑工艺、装饰材料的集成。其三,高的文化含义。众所周知,文化是所有的人类精神财富与物质财富的综合,那么,文化体现在建筑上就是,建筑是凝固的艺术,无论是西班牙风格还是中国风格的建筑,都包含了很高的文化价值。其四,较高的升值潜力,即豪宅的升值速度能高于物价及通货膨胀或者人均国民输入上涨的速度。其五,较高的代纪传承,建筑物的生命周期是以代纪,千年、万年为周期的。现在遍布我国的文物古迹,例如,故宫等都是成百上千年的建筑古迹,我们现在的豪宅,只有拥有了这样的代纪传承能力才能称之为豪宅。

豪宅热销是必然产物

在我国整体的经济下行风险加大、整个房地产市场不景气的情况下,豪宅却出现了热销的状况,我认为这是中国城市化进程中,以及中国社会经济发展某个阶段的必然产物,不以人的意志为转移。因为,我国是一个发展中国家,而发展中国家的基本特征是,住房普遍比较差。因此,亟需的就是要多盖好房子来满足人们日益增长的物质文化需求。

自改革开放之后,我国的一部分人先富起来了,他们需要住更好的房子,而高端住宅就是针对这部分群体而建设的。而近年来,豪宅在我国之所以能热销,根本原因是背后有旺盛的需求。如果无视这种需求,严控豪宅供地,是一种短视的行为,只会把一些有效的需求逼到国外去。让有钱人把钱都花在中国,这应该是我们政策的基本导向。

此外,高端住宅的建设还有利于开拓我们的建材市场、家居市场,还有利于刺激高端服务业的发展,这对我我国扩大内需、调整经济结构非常有利。

因此,我国过去把房地产整体看做是洪水猛兽,认为房地产已经绑架了国民经济、拉大了社会差距,带来了金融安全隐患,这些理论的论据都是站不住脚的。我认为我国应该放开对高端住宅的管制,以满足国人对高端住宅的需求,这样中国的房地产业才能健康发展。

规划建筑专家开彦:

豪宅需体现一个人的身份和财富

什么样的建筑才能叫豪宅?我认为豪宅首先得某种稀缺的资源,例如,山、水等。其次,豪宅还得能通过规划和设计对这些资源进行有效的整合,打造出自己的核心价值。再次,豪宅还得体现出文化,不管是英国风格的还是西班牙风格的,亦或是中国的四合院,这都是一种文化的体现。另外,豪宅还得有科技元素,例如,世界首富比尔盖茨的豪宅就充满了高科技元素,非常的绿色环保。最后,豪宅还得体现出一个人的身份和财富。

豪宅研究院院长朱晓红:

豪宅是对一个国家建筑品质的引领

高端住宅的意义,不仅是为富人提供了居所,丰富了住宅市场上的产品类型,更重要的是对一个国家的建筑品质的引领。我国的建筑大致经历了四个时代,一开始人们只注重建筑本身的质量,到后来人们在注重建筑质量的同时,还注重小区园林的建设。再到后来,人们在重视园林的建设外,还更加重视配套的建设。目前,人们不是注重建筑的某一方面,而是注重建筑的体系价值。这个体系的价值包括对建筑地点的选择、建筑及设计单位的选择等。

在豪宅的建设中,选择很重要,例如地点的选择,一个开发商要做顶级豪宅,一定要选择北京这样的一线城市。因为只有一线城市才具备完善的城市资源。例如北京,我国差不多四分之一的优质资源都集中在北京,这造成了“洛阳纸贵”,现在上海、北京很多普通住房的价格也比一些二线城市的顶级豪宅贵。

中国别墅研究院创办人刘东

豪宅需要再定义

究竟什么是豪宅,我认为豪宅需要再定义。人们在定义豪宅时,往往喜欢拿地价说事,但是我认为地王不一定出豪宅。而且,地王周边的项目,也并不会因为地王对地价的抬升而成为豪宅。豪宅应该是有各种标准的,包括在面积上的标准、层高上的标准、总价上的标准等。据统计,在过去不到6个月的时间了,3000万—7000万元的别墅的成交量与历史同期相比,成交量翻番。而我之所以强调3000万—7000万元这一数字,就是因为我发现,3年前,千万元的住宅就能称之为豪宅,但是现在,如果再用千万作为衡量标准的话,有50%单价5万元以上的项目的总价都超不过千万元,但是在单价2万元—3万元的住宅中,还有相当一部分别墅的总价却超过了千万元。

就目前来看,1000万—3000万元的房子可能只算豪宅的入门级产品,而能称得上是舒适级的豪宅的总价,至少得3000万元以上。而且,3000万—4000万元的豪宅的成交量和5000万—6000万元的豪宅的成交量相差不大,几乎是一样的。

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