【大奖游戏官方网站】将棚改实行到底,棚改步向攻坚期

作者:股票趋势

去年底,在市场对2017年房地产投资一片悲观之时,我们旗帜鲜明提出“三四线足以支撑全国销售投资、2017年投资不悲观”(详见深度报告《为什么我们对2017年房地产投资不悲观》)。

棚改的政策脉络:早期以实物安置为主,15年起转向货币化安置。棚改货币化安置主要有居民自主购买、政府直接购买以及货币直接补偿三种方式。货币化安置不需要重新建设安置房,因此无论采用何种安置方式,释放的居民改善性住房需求将直接拉动房地产销售,利于去库存。住建部表示,2016 年棚改货币化安置减少的回迁房建设面积为2.05 亿平方米,棚改货币化安置又从市场购买商品房2.5 亿平方米,一减(无需重建安置房)一加(拉动商品房销售),相当于减少了近4.55 亿平方米库存。

日前,国务院常务会议明确,针对目前一些地方棚改推进难度加大、配套建设滞后、融资困难等问题,进一步提高货币化安置比例,确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务。此外,实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。

    促使我们做出判断的核心原因,是我们对棚改货币化持续推进的信心和一二线城市向周边的外溢效应。今年以来,三四线房地产销售持续超预期、房地产投资超预期,均精准验证我们判断。在地产销售投资的强劲增速中,地产上下游持续受益,家电、消费领域牛股辈出。

    棚改资金从哪来?货币化安置成本往往高于实物安置成本,加大了棚改前期安置筹集的资金压力。棚改资金主要来源于开发性金融(棚改专项贷款)、公共财政支出、其他资金等。2014年4月起,央行通过PSL支持政策性银行专项贷款,2016-2017两年,棚户区改造资金来源中,政策性银行贷款占比分别为80%和71%。相比开发性金融,财政支出的体量不大,在棚户区改造资金来源中的占比不高,主要发挥资本金支持的作用。其他资金占比较小,主要包括PPP模式引入的民间资本、债券融资(城投债和地方政府债)等,在地方债务“开前门、堵后门”的政策导向下,棚改专项债值得期待。

易居研究院智库研究中心总监严跃进对记者表示,从社会层面来讲,棚户区改造有利于营造公平公正的生存环境;从经济角度而言,对于拉动投资、去库存等方面都有积极的作用;从企业角度来看,也能利用棚户区改造实现城市运营,而不简单是房屋增量开发的这样一个角色转变。

    已到年中,市场对房地产投资、销售能否持续,开始出现分歧。

    棚改货币化如何影响地产市场?货币化安置加快了商品房的销售速度,有效激活了存量需求。在地方政府债务整肃背景下,参考年初各地清理违规PPP项目,国开行收紧棚改贷款项目审批也在情理之中。考虑到年初政府工作报告特别强调将全年棚改目标从500万套上调到580万套,预计不会影响到后续棚改的进度。但是随着开发性金融贷款支持力度的减弱,预计18年棚改货币化安置比例将有所降低,实物化安置可能重归主流。

棚改进程加快

    当前,我们依然对房地产销售、投资保持乐观。核心仍在于对去库存充分后的市场自身补库需求,以及对政府推动的棚户区改造有信心,对棚改货币化产生的巨大销售、投资增量有信心。

    货币化安置比例下降拖累商品房销售,但地产投资不悲观。经测算,如果18年货币化安置比例仍维持60%,预计拖累商品房和住宅销售增速分别下降0.87和1.02个百分点,影响仍然可控。但极端情况下,当货币化安置比例下降到40%时,预计拖累商品房和住宅销售面积增速6.69和7.83个百分点。经过最近几年大规模的库存去化,不少三四线城市库存已经降至合理水平,甚至已经转入“补库存”阶段。年初以来,各线城市之间存在明显分化,相比于“限购限售”的一二线城市,三四线城市无论拿地情况还是新开工面积指标都表现较好,体现了低库存背景下的内生增长动力。我们预计下半年地产投资增速有所回落,但不存在失速风险。

但资金压力凸显

    在城镇化快速推进的历史大潮中,棚户区改造不仅改善着民生、改变着城市面貌,也创造着住房需求、拉动着房地产投资,是未来5年支撑房地产行业发展的核心变量之一。

    风险提示:棚改进度不及预期,地产投资下滑超预期。

作为我国保障房建设的主力类型,近年来棚改任务逐年加码。

    棚改现状如何、未来空间怎样?对未来五年的房地产销售、投资拉动到底多少?结合具体案例和测算,本文对棚改核心问题进行深入分析。

数据显示,我国棚户区改造计划数量由2009年的80万户增长到2014年的470万户,增速较快。到了2015年,这一棚改计划上调至580万户;而2016年和2017年的棚改计划均为600万户;随后3年(2018至2020年),我国将再改造各类棚户区1500万户。

    摘要:1.棚改历程、现状和未来空间。

分析人士认为,棚改任务逐年加码,一方面是改善相关民众的居住条件,另一方面,政府也打算通过加大货币化安置的方式,帮助解决一些城市的楼市库存问题。

    棚户区分为五大类,分别是城市棚户区、国有工矿、林区、垦区、中央下放地方煤矿棚户区。截止2012年末,全国城市和建制镇中,各类棚户区和危房及无管道自来水、无厨房或厕所的不成套住房有4200万户。棚改任务艰巨,在“去库存”的大背景下,2015年起,棚改货币化安置大力推广,2015-2017年棚改任务1800万套,货币化比例从2014年的9%快速提高到2016年48.5%,保守估计2017年50%,2018-2020年达到60%。2017年5月24日的国务院常务会议,提出2018-2020年三年1500万套的棚改计划。在中央政策的持续激励之下,全国各省市棚改完成进度推进顺利,实现了对房地产行业稳消费、拉投资的目的。

然而记者注意到,在早前棚改任务逐年加码期间,国务院在2013年发布的《关于加快棚户区改造工作的意见》中,将2013年的棚改目标由此前提出的304万户降低为232万户。其下调的主要原因,就是棚改面临的巨大资金压力。

    2.棚改具有一石三鸟的经济意义。

“资金来源是棚改绕不过的难题。”方正证券房地产首席分析师夏磊对记者指出,一直以来,棚改依托中央、省、市三级财政统筹,资金压力大,特别是市一级,本身财政收入非常有限,对棚改的投入捉襟见肘。尤其是新预算法实施后,棚改融资机制亟待创新,也在一定程度上加剧了“融资难”。

    1)拉动近20%商品住房销售:2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平,占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平,占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。

为解决棚改融资难问题,国务院第95次常务会议明确,首先要创新融资体制机制,推动政府购买棚改服务方式,鼓励多种所有制企业成为棚改实施主体,开发银行等金融机构可依据政府购买棚改服务协议对棚改实施给予贷款。其次鼓励农业发展银行在其业务范围内加大对符合条件的实施主体给予贷款支持。再者进一步加大中央预算内投资和中央财政支持力度。此外,还要鼓励商业银行、企业等社会主体积极参与。

    2)创造13万亿投资:棚改通过三个渠道稳投资,一是直接增加房地产投资,包括安置房投资和通过去库存带动的商品房投资;二是棚改配套的基建投资;三是拉动房地产40多个关联产业的投资。我们测算,2017年-2020年,棚改将拉动投资12.9万亿。其中房地产投资4.7万亿(安置房投资2.0万亿、商品房投资2.7万亿)、棚改配套基建投资1.6万亿,房地产上下游产业投资6.6万亿。

货币化安置搭起去库存

    3)投放2万亿基础货币:央行运用PSL向政策性银行投放基础货币,实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。截止2016年末PSL余额为20526亿。

与基础货币投放桥梁

    3.投资建议:棚改货币化持续推动三四线去库存,利好布局三四线的龙头碧桂园、中国恒大,区域三四线龙头华夏幸福、荣盛发展;棚改拉动投资13万亿,利好棚改优势显著的北京城建。

事实上,自2015年以来,房地产高库存、高风险的问题就已屡屡被提及。与此同时,2015年房地产投资增速从年初的10.4%一路下滑到1%,部分城市的商品房积压问题开始暴露。

    风险提示:棚改政策不及预期、楼市超预期降温、货币政策超预期收紧

夏磊认为,房地产库存压力大的背后,是过去几年三线、四线房地产开发商疯狂拿地增加供给,与三线、四线人口持续流出的需求减少的矛盾,因此,如何增加有效需求成为主要难题。

在2015年底召开的中央经济工作会议明确提出,去库存是2016年的主要任务,其中最重要的就是去房地产的库存,在这之中,棚户区改造货币化去库存又是其实现房地产去库存的重要方式之一。

“三线、四线房地产最核心的问题是没有需求,与之相对的是大量棚户区居民有住房需求,没有购买能力,同时市场上大量的商品房又在积压。可以说,棚改货币化就是架起商品房去库存和基础货币投放的桥梁。”夏磊告诉记者,棚改货币化安置主要有三种形式:一是政府引导开发商,将普通商品房转为安置房,让居民自行购买;二是政府购买商品房,转卖给棚改户;三是政府直接给予货币补偿。前两种属于定向安置,第三种属于非定向安置。

按夏磊所说,棚改货币化安置所需资金,大部分来自于国开行的支持,这实际上相当于创新了基础货币的供应渠道,拉动房地产需求的同时增加货币供应量,提振经济。

那么在去库存方面,棚改货币化的贡献又是多少呢?

数据显示, 2014年至2020年通过货币化安置一共推动商品房去库存14.7亿平方米。

“总的来说,棚改具有一石三鸟的经济意义。”夏磊告诉记者,一是拉动商品房销售,二是央行运用PSL向政策性银行投放基础货币,为房地产市场注入流动性,三是创造上万亿元投资。具体来看,棚改会通过三个渠道稳投资,首先是直接增加房地产投资,包括安置房投资和通过去库存带动的商品房投资;其次是棚改配套的基建投资;最后是拉动房地产40多个关联产业的投资。据测算,2017年至2020年,棚改将拉动投资12.9万亿元。

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